(812) 645-60-35
(812) 313-99-52
(812) 313-99-52
Verification: 0f9456ffc159dee2
Как ошибка в учете недвижимости привела к многомиллионной доплате по УСН
21.08.2026 г.
Кейс в цифрах и фактах
Клиент: индивидуальный предприниматель, покупка и последующая продажа коммерческой недвижимости.
Ситуация: во время камеральной проверки декларации по УСН возникли вопросы к составу расходов и применяемой налоговой ставке. Клиент обратился к нам для проверки расчета и подготовки корректировочной декларации.
Что обнаружили: в расходы была включена стоимость недвижимости без учета фактически проданной доли объекта. Кроме того, часть расходов не была связана с предпринимательской деятельностью.
Дополнительный риск: из-за состояния единого налогового счета возник вопрос о праве на применение пониженной ставки УСН в Санкт-Петербурге.
Результат: мы восстановили расчеты по объектам недвижимости, отделили допустимые расходы от личных, проверили ставку УСН и подготовили корректировочную декларацию для прохождения камеральной проверки.
Клиент: индивидуальный предприниматель, покупка и последующая продажа коммерческой недвижимости.
Ситуация: во время камеральной проверки декларации по УСН возникли вопросы к составу расходов и применяемой налоговой ставке. Клиент обратился к нам для проверки расчета и подготовки корректировочной декларации.
Что обнаружили: в расходы была включена стоимость недвижимости без учета фактически проданной доли объекта. Кроме того, часть расходов не была связана с предпринимательской деятельностью.
Дополнительный риск: из-за состояния единого налогового счета возник вопрос о праве на применение пониженной ставки УСН в Санкт-Петербурге.
Результат: мы восстановили расчеты по объектам недвижимости, отделили допустимые расходы от личных, проверили ставку УСН и подготовили корректировочную декларацию для прохождения камеральной проверки.
К нам обратился предприниматель, который занимается покупкой и последующей продажей коммерческой недвижимости.
Налоговая уже проводила камеральную проверку декларации по УСН. Клиенту нужно было разобраться в расчетах, подготовить корректировочную декларацию и сопровождать проверку.
Когда мы начали разбирать документы, стало понятно, что несколькими исправлениями в декларации здесь не обойтись.
Предприниматель приобрел в долевую собственность земельный участок и здание. Позже часть принадлежащей ему доли была продана другому юридическому лицу.
Именно здесь и возникла основная ошибка.
Продали часть объекта, а в расходы включили значительно больше
При расчете УСН в расходы была включена стоимость недвижимости без точного учета того, какая часть объекта действительно была продана.
Допустим, предпринимателю принадлежало 80/200 объекта, а покупателю он продал только 20/200. В расходы в этом случае нельзя поставить стоимость всей принадлежащей ему доли. Нужно определить стоимость именно той части, которая была реализована.
На практике это оказалось не самым простым расчетом.
Нам пришлось поднять договоры, сверить их с данными Росреестра, восстановить историю объектов и определить, какая часть первоначальной стоимости относится к проданной недвижимости.
Только после этого можно было правильно сформировать расходы по УСН.
Оставшаяся стоимость продолжала относиться к той части объекта, которая еще принадлежала предпринимателю.
При расчете УСН в расходы была включена стоимость недвижимости без точного учета того, какая часть объекта действительно была продана.
Допустим, предпринимателю принадлежало 80/200 объекта, а покупателю он продал только 20/200. В расходы в этом случае нельзя поставить стоимость всей принадлежащей ему доли. Нужно определить стоимость именно той части, которая была реализована.
На практике это оказалось не самым простым расчетом.
Нам пришлось поднять договоры, сверить их с данными Росреестра, восстановить историю объектов и определить, какая часть первоначальной стоимости относится к проданной недвижимости.
Только после этого можно было правильно сформировать расходы по УСН.
Оставшаяся стоимость продолжала относиться к той части объекта, которая еще принадлежала предпринимателю.
Проверили остальные расходы — и нашли вторую проблему
Когда начали разбирать остальные затраты, выяснилось, что в расходы по УСН попадало довольно много платежей, которые к предпринимательской деятельности отношения не имели.
Среди них были личные покупки, перелеты, обучение и другие расходы.
Для ИП такая ситуация встречается довольно часто. Предприниматель оплачивает расходы с разных карт, использует один и тот же счет для разных целей, а через некоторое время уже сложно понять, что относилось к бизнесу, а что было личной тратой.
Но для налогового учета сам факт оплаты ничего не решает.
Даже если платеж действительно был и на него есть документ, расход еще нужно обосновать и связать с предпринимательской деятельностью.
Поэтому мы прошли по расходам отдельно и исключили те, которые нельзя было принимать для расчета УСН.
Когда начали разбирать остальные затраты, выяснилось, что в расходы по УСН попадало довольно много платежей, которые к предпринимательской деятельности отношения не имели.
Среди них были личные покупки, перелеты, обучение и другие расходы.
Для ИП такая ситуация встречается довольно часто. Предприниматель оплачивает расходы с разных карт, использует один и тот же счет для разных целей, а через некоторое время уже сложно понять, что относилось к бизнесу, а что было личной тратой.
Но для налогового учета сам факт оплаты ничего не решает.
Даже если платеж действительно был и на него есть документ, расход еще нужно обосновать и связать с предпринимательской деятельностью.
Поэтому мы прошли по расходам отдельно и исключили те, которые нельзя было принимать для расчета УСН.
Потом возник вопрос со ставкой налога
Отдельно пришлось разбираться с применением пониженной ставки УСН в Санкт-Петербурге.
На конец года у предпринимателя было отрицательное сальдо единого налогового счета. В ходе камеральной проверки налоговая поставила вопрос о правомерности применения пониженной ставки и необходимости пересчитать налог по общей ставке.
Это заметно повлияло на итоговую сумму налога.
В результате одной проверки расходов оказалось недостаточно: пришлось одновременно пересчитывать налоговую базу и проверять, по какой ставке вообще должен быть рассчитан налог.
Отдельно пришлось разбираться с применением пониженной ставки УСН в Санкт-Петербурге.
На конец года у предпринимателя было отрицательное сальдо единого налогового счета. В ходе камеральной проверки налоговая поставила вопрос о правомерности применения пониженной ставки и необходимости пересчитать налог по общей ставке.
Это заметно повлияло на итоговую сумму налога.
В результате одной проверки расходов оказалось недостаточно: пришлось одновременно пересчитывать налоговую базу и проверять, по какой ставке вообще должен быть рассчитан налог.
Что мы сделали
По сути, налоговый учет по операциям с недвижимостью пришлось собрать заново.
Мы восстановили историю приобретения и продажи объектов, сверили документы с данными Росреестра, определили стоимость реально проданной части недвижимости, проверили остальные расходы и исключили те, которые не относились к предпринимательской деятельности.
После этого отдельно проверили право на пониженную ставку УСН, пересчитали налог и подготовили корректировочную декларацию для прохождения камеральной проверки.
В результате налоговые обязательства предпринимателя существенно увеличились.
Ситуация неприятная, но гораздо хуже было бы продолжать отстаивать расчет, который невозможно подтвердить документами.
По сути, налоговый учет по операциям с недвижимостью пришлось собрать заново.
Мы восстановили историю приобретения и продажи объектов, сверили документы с данными Росреестра, определили стоимость реально проданной части недвижимости, проверили остальные расходы и исключили те, которые не относились к предпринимательской деятельности.
После этого отдельно проверили право на пониженную ставку УСН, пересчитали налог и подготовили корректировочную декларацию для прохождения камеральной проверки.
В результате налоговые обязательства предпринимателя существенно увеличились.
Ситуация неприятная, но гораздо хуже было бы продолжать отстаивать расчет, который невозможно подтвердить документами.
Почему такие ошибки возникают
На наш взгляд, главная причина здесь довольно простая.
Когда предприниматель работает с недвижимостью, недостаточно вести учет только по поступлениям и платежам.
Нужно понимать историю каждого объекта: за сколько он приобретен, какая доля принадлежит предпринимателю, что изменилось после раздела или реконструкции, какая часть уже продана и какая стоимость остается на будущее.
Если этого нет, ошибка может долго оставаться незаметной.
Особенно когда речь идет о крупных объектах, долевой собственности и нескольких последующих сделках.
Поэтому в таких проектах мы всегда рекомендуем вести отдельный расчет по каждому объекту недвижимости. Не формально для налоговой, а для самого бизнеса.
Тогда при продаже очередной доли не приходится заново восстанавливать события нескольких лет и выяснять, какую сумму можно было учесть в расходах.
И главное — налоговый расчет формируется в момент сделки, а не тогда, когда его уже начала проверять налоговая.
Автор: Дегтярева Татьяна, заместитель генерального директора бухгалтерской компании «ПЕРСПЕКТИВА РАЗВИТИЯ»
Есть вопросы к расчету УСН или расходам по недвижимости?
Если налоговая уже запросила пояснения, началась камеральная проверка или вы хотите заранее проверить правильность учета — оставьте заявку. Мы разберем ситуацию и оценим налоговые риски.
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных.
Восстановление учета на производстве химической промышленности - опыт компании Перспектива развития
Клиент пришел к нам без системы учета в середине года, как мы перенесли данные и выстроили систему
Кейс производственной компании из пищевой отрасли
После смены бухгалтера компания столкнулась с ошибками и блокировкой счетов. При восстановлении учета мы нашли почти 3 млн рублей, не поступивших на расчетный счет.